|
|
Start.
Wie
Wie en wat zijn wij en wat willen we zijn? Waar staan we, wat bindt ons en wat willen we betekenen?
Antwoord op deze vragen vindt u in de Wooninc.Focus 2015. In grote lijnen is het de continuering
van het beleid dat volgens de visitatie 2010 in hoge mate wordt gewaardeerd door onze belanghouders.
We gaan door waar we goed in zijn.
Angela Pijnenburg en Henk Buursink
1.
Identiteit
Wij zijn een maatschappelijk betrokken woningcorporatie met een historie
die teruggaat naar 1919. We zijn geworteld en actief als toegelaten instelling
in stad en regio Eindhoven, ons werkgebied.
Optimalisatie van maatschappelijk rendement staat bij ons voorop. Met
daarbij de focus op het beheren en verhuren van betaalbare huurwoningen.
Primair voor mensen met een relatief laag inkomen.
Daarnaast zijn we tevens
vastgoedondernemer met de focus op waardecreatie en financieel rendement.
Door ook in de vrije sector woningen te ontwikkelen en te exploiteren.
2.
Missie
Mensen die vanwege inkomen of door een andere omstandigheid van ons afhankelijk
zijn in stad en regio Eindhoven perspectief bieden op betaalbaar wonen in een duurzame
woon- en leefomgeving.
Perspectief op meer dan wonen
De missie geeft ons primaire doel aan. Maar wij willen ook perspectief bieden
op andere gebieden in relatie tot wonen. Bijvoorbeeld huishoudens met een
middeninkomen een reële kans geven op een passende huur- of koopwoning. Of
investeren in welzijn- en zorgvoorzieningen, in integratie en sociale
samenhang en in leren en opgroeien.
Transparantie over ons handelen
Wooninc. kent een brede scope en dat in een sector die door de maatschappij zeer
kritisch wordt gevolgd. Dat vraagt om transparantie over ons doen en laten.
Over onze bijdrage aan maatschappelijke opgaven, over de grenzen die wij daarin
bepalen en over de focus die wij kiezen.
3.
Ambities
Wooninc. is ondernemend en resultaatgericht. Wij willen
van betekenis zijn. Het verschil maken.
10 Ambities
01 - Perspectief bieden op betaalbare woonruimte aan mensen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeite hebben bij het vinden van woonruimte.
02 - Huishoudens met hogere inkomensniveaus reële kansen bieden op een passende woning in de vrije sector.
03 - Nieuwbouw realiseren voor jongeren, ouderen en kwetsbare groepen, primair in de betaalbare sector, maar daarnaast ook in de vrije sector huur en koop.
04 - Bijdragen aan leefbare woonbuurten waar het goed en veilig wonen is.
05 - Investeren in voorzieningenstructuur in buurten en dorpen die bijdraagt aan de sociale en economische ontwikkeling van mensen.
06 - Ouderen binnen het Wooninc.Plus concept perspectief bieden op zelfstandig wonen.
07 - Investeren in duurzaamheid en energiebesparing bij nieuwe en bestaande woningen.
08 - Zorgen voor een financieel gezonde onderneming.
09 - Samenwerkingsverbanden initiëren en continueren die bijdragen aan onze doelstellingen.
10 - Een aansprekende werkgever zijn waarin resultaatgericht werken centraal staat en onze medewerkers zich optimaal kunnen ontwikkelen.
4.
Primaire taak
Wooninc. is er vooral voor jongeren en ouderen. Mensen aan het begin en het einde van de wooncarrière. Maar ook voor gezinnen met een relatief laag inkomen.
10 Keuzes in wonen
Zo veel mensen, zo veel verschillen. Huren of kopen, bestaand of nieuw, kamer of studio, huis met tuin of appartement. Of wonen met service en zorg voor ouderen en hoogbejaarden. Beschikbaarheid van goede en betaalbare woonruimte. Wooninc. is met meer dan 7.500 wooneenheden van vele markten thuis.
Dit zijn onze 10 belangrijkste keuzes:
01 - In 2020 is 25% in vrije sector huur- of koop.
Van oudsher zijn onze ambities gericht op de beschikbaarheid van goede en betaalbare woonruimte. De ervaring leert dat vooral jongeren en ouderen op ons een beroep doen. Wij gaan jaarlijks 600 betaalbare huurwoningen voor hen beschikbaar stellen.
02 - Doorstroming sterk bevorderen
We willen dat betaalbare eengezinswoningen beschikbaar komen voor jongeren en gezinnen. Dit realiseren we door zittende huurders met een hoger inkomen actief te benaderen met de aanbieding van een (starters) koop- of een duurdere huurwoning.
03 - Huur op maat
We kiezen voor een sterker verband tussen prijs en kwaliteit voor de huurder. Wij willen een systeem invoeren waarbij onze huurwoningen worden geprijsd naar kwaliteit en afgeprijsd naar inkomen. Een korting wordt alleen verleend aan huurders die daar gezien hun inkomen recht op hebben.
04 - Van verhuurder naar coach
Door ouderen eerder te betrekken bij nieuwbouwontwikkelingen spelen we in op hun wens om zich eerder te kunnen voorbereiden op een verhuizing. Onze rol van verhuurder verandert daarmee deels in coach.
05 - Onverminderd investeren in onderhoud
In economisch mindere tijden wordt snel bezuinigd op onderhoud. Wooninc. blijft 18% van de huuromzet investeren in het onderhoud en de kwaliteitsverbetering van de woningen.
06 - Sloop om te vernieuwen
Wooninc. kent alleen kleine sloopprojecten. Slopen van verouderde woningen is een middel om dit te bereiken. Na sloop wordt een deel teruggebouwd in de koopsector. Dat draagt bij aan een evenwichtigere wijkopbouw met een mix van koop en huur.
07 - Verkoop bestaande om nieuw te bouwen
Met de jaarlijkse verkoop van bestaande huurwoningen kunnen wij weer nieuwe betaalbare woningen en maatschappelijk vastgoed financieren. Tegelijkertijd bevordert verkoop het eigen woningbezit.
08 - Actief in de huur- en koopsector
Om mensen perspectief te bieden op eigen woningbezit en om financiële middelen te genereren voor niet rendabele investeringen zijn wij ook actief in de koopsector. Soms met speciale arrangementen voor starters. Door ook op de middeldure koopmarkt actief te zijn, voorkomen
we dat middeninkomens alleen aangewezen zijn op de sociale huurmarkt waar ze door hun inkomen nauwelijks perspectief hebben.
09 - Aandacht voor mensen met een beperking
Door mensen met een fysieke of ontwikkelingsbeperking actief te ondersteunen, vergroten wij voor deze bijzondere doelgroep het perspectief op de woningmarkt. Dit doen we vooral door mee te werken aan veelal kleinschalige initiatieven voor begeleid groepswonen.
10 - Woonwagenbewoners perspectief bieden
Met het bouwen van meer duurzame woningen voor woonwagenbewoners en het verbeteren van de woon- en leefomgeving versterken we het perspectief van deze groep. Dit met respect voor de eigen wooncultuur maar wel in een genormaliseerde verhouding tussen deze huurders en Wooninc.
5.
Bouwen
Eindhoven kent een overaanbod aan betaalbare huurwoningen. Daarom bouwen wij alleen ter vervanging van verouderde huurwoningen.
In de randgemeenten is een tekort aan huurwoningen. Hier gaan we bouwen voor starters en ouderen
.
Duurzaamheid in de leefomgeving
We willen een inspirerende, duurzame en veilige woonbuurt aanbieden waar bewoners zich thuis voelen en die hen trots maakt en zelfvertrouwen geeft. Waar gemeenschapszin vanzelfsprekend is. Dat is wat wij willen bereiken met onze jaarlijkse investering van € 1,2 miljoen in sociale en fysieke activiteiten.
Duurzaamheid in energiegebruik
Onze aandacht voor duurzaamheid bij woningen richt zich vooral op beperking van het energieverbruik door isolatie van de woning, gebruik van zuinige installaties en van duurzame energiebronnen als zon- en windenergie. Onze ambitie is door woningisolatie voor al onze woningen een gemiddeld niveau van label C te halen.
Focus op maatschappelijk vastgoed
Stedelijke of dorpsvernieuwing betekent per definitie samenwerken met anderen, met een regierol van de betrokken gemeente. Onze focus ligt op het maatschappelijk vastgoed vaak gecombineerd betaalbaar wonen. Gelet op onze financiële mogelijkheden nemen wij alleen het initiatief als anderen dit nalaten en het een bijdrage levert aan onze klant- en vastgoedwaarde.
6.
Wooninc.Plus.
Ruimte geven aan ontmoeten en ontspannen binnen het Wooninc.Plus concept. Samen wonen en toch jezelf kunnen zijn.
Wooninc.Plus biedt een actueel antwoord
Door de vergrijzing neemt de behoefte aan wonen met service en zorg verder toe. Dankzij onze jarenlange ervaring zijn wij in staat adequaat in te spelen op de wensen van deze doelgroep. De clustering van woningen voor een bepaalde doelgroep voorkomt vereenzaming en beperkt ook de maatschappelijke kosten.
Wooninc.Plus is een uniek concept
Ons unieke Wooninc.Plus concept speelt daarin een prominente rol. Maximale keuzevrijheid met toch de zekerheid dat zorg geboden kan worden als dat nodig is. Dikwijls gaat het om maatwerk voor individuele problemen. Maar ook een taakgebied waarbij samenwerken met anderen waardevol is. Zorg is immers niet onze kernactiviteit.
Ruimte voor ontmoeten
De vorm van samenwonen is divers en vaak lokaal bepaald. In een stedelijke omgeving zijn grootschalige wooncomplexen gemeengoed; in dorpen verdient kleinschalig bouwen de voorkeur. Ruimte voor ontmoeting en ontspanning is onderdeel van ieder Wooninc.Plus woongebouw. Jaarlijks investeren wij daarin € 0,5 miljoen.
7.
Continuïteit
Wooninc. is financieel gezond, zowel op de korte als de langere termijn.
Goede financiën zijn de basis
Ons vermogen is volledig in ons vastgoed belegd en overwegend in onze woningen. Het is onze taak om dit vermogen zo in te zetten dat het voldoende blijft om ook op lange termijn onze maatschappelijke taak uit te voeren. Er is een positieve operationele kasstroom volgens de WSW-randvoorwaarden voor borging van leningen en een solvabiliteit die ten minste 5% boven de minimale solvabiliteitsnorm van het CFV ligt.
Onze overhead beperken
Verder beogen wij een evenwicht in kosten en baten, waarbij de netto kosten voor beheer en administratie jaarlijks maximaal 12,5% van de netto huuromzet bedragen.
Onrendabel investeren
De mogelijkheden om betaalbare woningen positief te exploiteren zijn door het strakke huurprijsbeleid van het Rijk vooralsnog beperkt. In onze exploitatie houden wij rekening met een niet rendabel deel op de investeringen van circa € 50.000 per wooneenheid.
Verdienen uit projecten
Bij de commerciële ontwikkelingen gaan we uit van een positieve exploitatie. Het resultaat op koopwoningen is ten minste 5% van de VON-prijs en om de risico’s beperkt te houden, bouwen we pas bouwen als 70% is verkocht. Bij vrije sector huurwoningen is het uitgangspunt een exploitatietermijn van 15 jaar met aansluitend verkoop.
8.
Structuur
Wooninc. splitst de maatschappelijke en commerciële activiteiten.
Splitsing commercieel en niet-commercieel
Om onze primaire taak, het exploiteren van betaalbare woningen, zeker te stellen, zijn commerciële activiteiten onontkoombaar. Wij gaan daar zorgvuldig mee om en passend binnen de geldende regelgeving. Daartoe is in onze administratie een scheiding aangebracht tussen de Diensten Algemeen Economisch Belang en niet-DAEB-activiteiten.
Aparte holding voor commerciële activiteiten
Het risico van de vrije sector koop- en huurwoningen is ondergebracht in de nevenstructuur waarvan de stichting via Wooninc. Holding BV 100% aandeelhouder is. De verantwoording over en toezicht op deze activiteiten is via en door de Raad van Commissarissen. Commerciële ontwikkelingen zijn bij voorkeur in samenwerking met commerciële partijen.
9.
Samen
In onze dienstverlening kiezen wij voor ketensamenwerking. Dat bundelt expertise en vermindert de risico’s.
Prestatieafspraken met gemeenten
Met de gemeenten waar we veel bezit hebben, actualiseren we jaarlijks de prestatieafspraken waarin de gezamenlijke ambities worden vastgelegd. In de andere gemeenten gebeurt dit op projectniveau.
Structureel en projectmatig samenwerken
Er zijn er meerdere partners waar wij op verschillende manieren mee samenwerken. Soms is het structureel zoals met collega corporaties bij gezamenlijke projecten, met zorg- en welzijnsinstellingen over aanvullende dienstverlening, met bewonerscommissies en de huurdersorganisatie SHW over beheer en beleid. Soms werken we samen op projectbasis zoals met aannemers of ontwikkelaars bij nieuwbouw, schoolbesturen bij de realisatie van nieuwe scholen en onderwijsinstellingen in het kader van stages.
Coproductie waar mogelijk
Samenwerking waar mogelijk is ons uitgangspunt. Dat voorkomt dat de verantwoordelijkheid en de risico’s eenzijdig bij Wooninc. liggen. Bij onderhoud en nieuwbouw ligt het voor de hand om te komen tot ketensamenwerking. Vergaande vorm van samenwerking gaat Wooninc. niet uit de weg als de klanttevredenheid niet in het geding komt en de eigenheid van Wooninc. overeind blijft.
10.
Resultaat
Huurders, medewerkers, belangenhouders, toezichthouders en het Rijk. Allen moeten ze tevreden zijn over wat we doen en hoe we het doen.
Dat lukt heel behoorlijk, maar het kan altijd beter.
Anderen bepalen of we het goed doen
In eerste plaats gaan we voor tevreden bewoners en woningzoekenden. Met woongenot en keuzevrijheid als kernbegrippen. Bij de periodieke tevredenheidsonderzoeken willen we voor alle onderdelen die de huurdertevredenheid bepalen minimaal een 7 behalen. Tevreden moeten ook onze belanghouders zijn. Dat zijn vooral de gemeenten waarin we werken en de partners met wie we samenwerken.
Medewerkers maken het waar
Zonder betrokken medewerkers lukt het niet om sterke prestaties neer te zetten. Medewerkers die trots zijn op de resultaten die wij maatschappelijk realiseren. Zij krijgen binnen onze organisatie de ruimte om hun talenten te ontwikkelen.
Toezichthouders vellen een oordeel
De resultaten moeten ook leiden tot tevredenheid bij onze interne en externe toezichthouders. De Raad van Commissarissen beoordeelt hoe Wooninc. haar maatschappelijke, volkshuisvestelijke taak uitvoert en de financiële continuïteit in de gaten houdt. Tot slot zijn er de externe financiers en de verantwoordelijke minister die ieder jaar een oordeel vellen over de financiële resultaten en de rechtmatigheid en doelmatigheid van ons handelen.
|
|
