De spagaat van Trudo

04-02-2013
De spagaat van Trudo

Bron: Eindhovens Dagblad 2 februari 2013

Verontwaardigd zijn ze bij Trudo. Op het kwade af. Boos op de overheid, die tijdens de wedstrijd plots de spelregels aanpast. Daarmee haalt het kabinet het fundament onder Trudo’s bedrijfsfilosofie weg. En dus móet de verhuurder ingrijpen en de focus verleggen.
De sanering is al in gang gezet. Grote bouwprojecten gaan de ijskast in, en veertig procent van het personeel vliegt eruit.
De overheid en de corporatie: het blijft een bijzondere relatie. Van aanhalen als het moet en weer loslaten al het kan. Net hoe het de overheid uitkomt. Hoogleraar vastgoed Jos Smeets van de TU/e heeft er op gestudeerd. Naar zijn smaak trekt de overheid de teugels te rigoureus naar zich toe. Het plan om veel geld bij de corporaties weg te halen is op opportunisme gestoeld, vindt hij. „Ze hebben van dezelfde overheid de ruimte gekregen zich te verrijken.”

De overheid had het land meer geholpen door corporaties juist ruimte te geven om te investeren. Daarmee had het beweging kunnen krijgen in de vastgelopen bouwen woningmarkt, stelt de professor. De visie op de woningmarkt is een bezuinigingsvisie geworden. Waarbij corporaties als bank worden gebruikt. „De emotie van het rijk”, constateren de Trudo-directieleden Jack Hock en Jos Goijaerts. Ze voeren het woord omdat directeur/bestuurder Thom Aussems op doktersadvies in Zuid-Amerika verblijft. Hij herstelt van een longaandoening. „Thom heeft de pijnlijke boodschap op hoofdlijnen vlak voor kerst intern bekendgemaakt”, verklaren Hock en Goijaerts.

Waar zijn corporaties bang voor? Het gaat vooral om verlies van geld en invloed. Door miljoenenheffingen op te leggen, versterkt de regering haar grip op de corporaties drastisch. Om noodlijdende verhuurders, zoals Vestia, te redden. Maar ook omdat het kabinet in zijn bezuinigingsdrift corporaties niet wil ontzien. Trudo is hierdoor tot 2017 tot zes miljoen euro op jaarbasis kwijt. De corporatie vreest dat dat bedrag behoorlijk gaat oplopen als andere corporaties omvallen en daarmee de heffing laten stijgen. Trudo zegt er geen rekening mee te houden dat de Eerste Kamer de kabinetsplannen bijstelt. Tikkeltje voorbarig, stelt Jos Smeets. „Trudo wil, denk ik, vooral een signaal afgeven, hopende dat het kabinet tot inkeer komt.”

Trudo zegt harder dan andere corporaties te worden getroffen. Vooral sinds de overheid nieuwe spelregels heeft opgesteld voor de besteding van inkomsten uit woningverkoop. Die mogen niet langer gebruikt worden voor projecten die niets met sociale huisvesting van doen hebben. Een maatregel met verstrekkende gevolgen voor Trudo. De corporatie heeft juist naam gemaakt met haar afwijkende bestedingspatroon, vooral gefinancierd uit woningverkoop. Ook buiten Trudo wordt die formule, die Slimmer Kopen wordt genoemd, gezien als een toevoeging aan de lokale woningmarkt. Bijvoorbeeld door hoogleraar Smeets. „Slimmer Kopen biedt starters op de woningmarkt de kans om een woning te kopen.” Daar is veel gebruik van gemaakt. Trudo heeft daarmee in tien jaar een kleine 200 miljoen euro opgehaald. Daarvoor zijn 2.578 woningen verkocht.

Trudo wil geen traditionele huisvester zijn, het wil verschil maken. Niet alleen met verhuur en onderhoud, maar door de stad als geheel vooruit te helpen. Het bouwt een daklozenopvang voor verslaafden en bestiert een weekendschool voor kansarme kinderen. Het subsidieert lokale bedrijvigheid door wijkrestaurants te starten, waarin werklozen uit Woensel-West en de Kruidenbuurt aan de slag kunnen. Trudo zet er een speciale emancipatie-tak voor op, met eigen directeur. Niet de stenen staan centraal, maar de mensen. ‘ Supporting People’ heet die visie. Daarvoor trekt de corporatie jaarlijks ongeveer een miljoen euro uit. Daarnaast manifesteert de corporatie zich sinds de jaren ’90 als dé herbestemmer van industrieel Philips-erfgoed: in de binnenstad, maar vooral op Strijp S. Daar weet de corporatie in korte tijd honderden (jonge) ondernemers te binden. Voor weinig geld betrekken ze een gestripte en hippe atelierruimte. Trudo pompt bovendien vers bloed door het gebied door horeca-formules toe te voegen en evenementen te organiseren. Het verhuurt onder meer een concertzaal voor 5.000 bezoekers. Klaar is de corporatie nog lang niet. Het wil torens bouwen, een permanente voedselmarkt faciliteren, een ‘rooftoprestaurant’ beginnen, een parkeergarage aanleggen en woonconcepten ontwikkelen.

De investeringen – hoe hoog ook – oogsten waardering in de stad. Thom Aussems wordt er als kapitein van de corporatie voor gelauwerd, door de Henri van Abbestichting, de Eindhovense Persclub en in een nieuwjaarstoespraak van burgemeester Rob van Gijzel. Ook op Strijp S wordt Trudo beschouwd als grote gangmaker. Nu de sector onder het vergrootglas ligt, neemt Trudo complimenten met steeds meer bescheidenheid in ontvangst. Schandalen bij collega-corporaties, die miljoenen aan publiek geld laten verdampen door risicovolle projecten aan te gaan, brengen de branche in verlegenheid. Niet vreemd ook dat de Eindhovense verhuurder met de meest afwijkende portefeuille kritisch wordt bekeken. Trudo grijpt in 2011 in door projecten in commercieel vastgoed (Lichttoren, ArtHotel) af te zweren.

Met de ontwikkeling van Strijp S gaat het door; dat schaart Trudo onder de post ‘maatschappelijk vastgoed.’ Nu moet Trudo kiezen. Het snijdt in projecten en personeel. Een huurverhoging ter compensatie vindt de corporatie geen goed middel. Andere verhuurders doen dat wel, soms tot de pijngrens. Trudo maakt sier met de laagste huren, en blijft dat doen. Omdat Trudo de erfopvolger is van het Gemeentelijk Woningbedrijf. Een arme woningbouwvereniging met verouderde woningen (8.000) die in 1994 fuseerde met het relatief rijke Sint-Trudo (1.000 woningen) tot stichting Trudo. Dat schept verplichtingen, onder meer ten aanzien van de huurprijs. Trudo wil haar doelgroep, veelal levend rond bijstandsniveau, niet met substantiële huurverhogingen confronteren. Een huurverhoging zou vanwege de relatief lage huren overigens ‘maar’ twee miljoen euro opleveren. „Wij zijn een financieel gezonde club”, benadrukt Trudo-directielid Jack Hock. „Een maatschappelijk ondernemer, zo je wilt.
We doen aan projectontwikkeling, op verzoek, in het belang van stad en burger. We hebben geen cruiseschepen op de balans. Speculeren niet met derivaten en zitten niet tot de nek in de schulden.”
Maar mede doordat Trudo-topman Aussems voortdurend als grootverdiener opduikt in lijstjes worden vraagtekens geplaatst bij dat maatschappelijk bewustzijn. Zeker nu de stichting door economische tegenwind op de rem moet en dertig werknemers (op een personeelssterkte van 77 voltijdbanen, oftewel fte) op straat zet.

Waar ligt de eigen verantwoordelijkheid van Trudo, klinkt het, ook uit de hoek van collega-corporaties. Heeft Trudo zijn ambities te ver doorgedreven? Is de zelfbenoemde ‘andere’ corporatie met Dare to be different als bedrijfsslogan te afwijkend geworden? Zijn er – alle goede bedoelingen ten spijt – te grote risico’s genomen met geld dat Trudo verdiende uit de verkoop van woningen? Is de hand overspeeld door het risicovolle avontuur op Strijp S?

Algemeen directeur Marc Eggermont van Eindhovens grootste corporatie Woonbedrijf (400 fte, 30.000 woningen) is kritisch. Hij ziet een traditionele taakopvatting weggelegd voor een corporatie, ín een eigentijds jasje. „Activiteiten buiten de kernactiviteiten dragen altijd risico’s in zich die bijna niemand in de organisatie goed kan inschatten. Daar moet je het vermogen van de corporatie niet aan blootstellen. De bewering dat Trudo zwaarder wordt getroffen door de heffing kan niet kloppen. Die wordt berekend over het aantal verhuurde woningen en de waarde daarvan.” Volgens Eggermont is het probleem van Trudo vooral ontstaan doordat de corporatie ‘relatief veel investeert in projecten die niet direct met sociale huur te maken hebben’. „Trudo wordt niet alleen getroffen door de keuzes die Den Haag maakt, maar ook door keuzes die het zelf heeft gemaakt.”

TU/e-hoogleraar Smeets roemt juist ‘de andere risico’s’ die Trudo bereid is te nemen.
„Daardoor ontstaat iets bijzonders. Zou Strijp S in de klauwen van een commerciële belegger vallen, dan zal het snel eenheidsworst worden. Ketens zoals McDonalds en Starbucks staan te springen om dit soort locaties.” Ook daarom had Trudo gerekend op ruggesteun van de gemeente, mede-ontwikkelaar op Strijp S. Trudo vindt de opstelling van de gemeente star. Hock en Goijaerts: „Wethouder Mary Fiers had een krachtig signaal bij haar Haagse vrienden kunnen laten horen. Niet omdat onze sector zielig is, maar doordat ontwikkelingen in de stad stil vallen. Haar collega’s uit Rotterdam en Den Haag hebben wél bij minister Blok aangeklopt. Onze stad doet dat niet. Politiek en bestuur zijn hier heel voorzichtig.” Wethouder Fiers wil het ED niet ontvangen voor een gesprek over Trudo. Schriftelijk laat ze weten dat ‘Strijp S tegen een stootje kan’. En dat ‘het toekomstperspectief onverminderd kansrijk blijft’. ‘Trudo moet de gelegenheid krijgen de nieuwe situatie in haar organisatie in te bedden; op haar drang tot innovatie en creatie is niet gekort’.

Ook had Trudo van gemeentezijde op meer flexibiliteit gehoopt rond het in 2005 gesloten grondcontract op Strijp S. Hoewel de grondprijs sinds de verbintenis drastisch is gekelderd, houdt de gemeente Trudo aan de afspraken. Trudo heeft daarom in 2010 en 2011 70 miljoen euro op de gronden moeten afschrijven. Professor Smeets is daar niet van onder de indruk. „Iedereen moet afboeken, de gemeente een veelvoud. Niemand heeft deze enorme en langdurige recessie voorzien.” Trudo zit niet bij de pakken neer. Het moet vooruit en heeft de focus verlegd. Het gaat door met Slimmer Kopen, ook met wijkemancipatie. De ambities voor Strijp S blijven overeind, al moet het alternatieve geldstromen aanboren. Mede-investeerders zoeken om de Condo (toren met 146 kleine woningen) tóch te laten bouwen. De afhankelijkheid van de overheid drukt zwaar. Daar wil Trudo eigenlijk van af. Door te sparen.

Zijn die externe geldschieters wel te vinden? Trudo denkt aan het regionale bedrijfsleven, particuliere beleggingsfondsen en pensioenfondsen. Ook Smeets verwacht dat organisaties en families met eigen vermogen bereid zijn te investeren. Was het in goede tijden ook niet verstandig geweest, risico’s spreiden? Liever niet, vinden Hock en Goijaerts. „Met z’n tweeën aan het stuur is lastig als je meters wilt maken.”

Concessies doen aan je filosofie: het past eigenlijk niet bij Trudo, groot geworden door eigenwijs te blijven. Als het dan toch moet, dan met behoud van eigen regie, zoals bij de alliantie die het met bouwer VolkerWessels is aangegaan. Ondanks de tegenwind gaat Trudo door met emancipatie en bijzondere klanten. Met de weekendschool voor kansarme kinderen. Hock en Goijaerts: „Het doet verrekte pijn om ons apparaat, met zo veel kennis en ervaring, af te slanken. Door die zure appel moeten we heen. Wat ons vasthoudt, is dat we perspectief hebben gevonden. Daarmee kunnen we het verschil blijven maken.” Dare te be different. Naar die strategische keuze blijven ze handelen bij Trudo. Wat er ook gebeurt.

terugafdrukkentop
RSS-feed Wooninc
Sluit Deze website maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.