#wooninc

Het is onze taak om ons vermogen effectief en efficiënt in te zetten. Als doel geldt het waarborgen van voldoende vermogen(srendement) om ook op lange termijn onze maatschappelijke taak, het exploiteren van sociale huurwoningen, uit te kunnen voeren. De gevolgen van de crisis maken het realiseren van dit doel moeilijker.

Hoewel de financiële positie geen doel op zich is, maar een randvoorwaarde waarbinnen Wooninc. haar taak kan uitvoeren, had het in 2012, en zal het in 2013 toch onze volledige aandacht hebben nu de spelregels steeds weer aan verandering onderhevig zijn. De extra heffingen die de overheid ons oplegt, de beperking van de borgingsmogelijkheden, het inperken van het werkdomein, de structureel slechte woningmarkt en de verhoging van de BTW tasten ons verdienmodel aan en zetten een rem op onze volkshuisvestelijke taak. Om die toch te kunnen blijven uitvoeren, al is het dan in mindere mate, moeten we meer focussen en tenminste voldoen aan onze eigen financiële voorwaarden. De focus is dan op de operationele kasstroom, die na aflossing van leningen tenminste positief moet zijn, en op de rendementseisen en onze vermogenspositie.

Tenminste een positieve operationele kasstroom na aflossing van leningen voor de komende vijf jaar heeft onder andere als doel gebruik te kunnen blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. Uit de meerjarenprognose blijkt Wooninc. deze doelstelling waar te maken.

Om de voorgenomen activiteiten tot 2017 binnen onze financiële mogelijkheden te kunnen uitvoeren, geldt als doel een voldoende solvabiliteit. Aan deze voorwaarde voldoet Wooninc., blijkende uit het A-oordeel van het CFV dat gebaseerd is op het volkshuisvestelijk vermogen en het noodzakelijk risicovermogen. De solvabiliteit daalt naar verwachting naar 23,4% in 2014 en neemt in de jaren erna weer toe (25,5% in 2016). De solvabiliteit blijft hiermee boven de gewenste solvabiliteitsnorm van het CFV.
 



De WOZ-waarde van ons bezit bedraagt ruim € 1,3 miljard. De verwachting is dat de WOZ-waarde in de huidige slechte woningmarkt de eerste jaren nog verder zal afnemen. Een indicator voor de marktwaarde is 60% van de WOZ-waarde in verhuurde staat, ofwel circa € 780 miljoen. Uit de behaalde verkoopresultaten in 2012 blijkt een marktwaarde in lege staat van circa 85% van de WOZ-waarde. Het verschil tussen marktwaarde en exploitatiewaarde is een gevolg van het afzetten van sociale huurwoningen onder de marktwaarde en het investeren in maatschappelijke voorzieningen. Het kan beschouwd worden als ons maatschappelijk dividend.

De verdere waardeontwikkeling van ons vastgoed is door onderhoud, comfortverbetering, herbestemming, sloop, verkoop en (vervangende) nieuwbouw. Al onze voornemens op het gebied van vastgoedontwikkeling voor de komende tien jaar zijn opgenomen in de financiële meerjarenprognose. De waarde in onze jaarrekening is gebaseerd op bedrijfswaarde (saldo contante waarde inkomsten en uitgaven) voor het sociale vastgoed en marktwaarde voor het commercieel vastgoed en bedraagt per 1-1-2013 circa € 600 miljoen. De additionele huurverhogingen bij mutatie hebben in 2012 in belangrijke mate geleid tot verhoging van de bedrijfswaarde. Het begrote jaarresultaat uit gewone bedrijfsvoering bedraagt in 2013 circa € 7 miljoen en neemt in de jaren erna toe. Hierbij is rekening gehouden met de heffingen die de overheid Wooninc. oplegt. Onze kosten zijn lager dan de baten, maar de heffingen resulteren per saldo in een lager netto resultaat. Dit betekent minder investeren en enkele geplande projecten temporiseren. Of en in hoeverre het voorgestelde huurprijsbeleid ons de mogelijkheid blijft bieden om betaalbare woningen positief te exploiteren is afhankelijk van de definitieve besluitvorming van het rijk. De eerder vastgestelde begroting 2013 zal alsdan opnieuw moeten worden vastgesteld. Het optrekken van de huur is op zich positief voor de exploitatie, maar niet als een substantieel deel daarvan weer afgedragen moet worden.

Vrijesectorwoningen moeten in principe rendabel zijn. Het daadwerkelijk bouwen is pas aan de orde als in principe 70% vooraf verkocht is en ook de eventuele commerciële ruimte afgezet is. Bij vrijesector-huurwoningen is het uitgangspunt een exploitatietermijn van 15 jaar met aansluitend verkoop. De middelen die met de commerciële activiteiten worden gegenereerd komen in ieder geval ten goede aan de primaire taak van Wooninc.

De kasstroomprognose voor de komende jaren is positief en wij zijn in staat om naast de reguliere uitgaven voor onderhoud, administratie, belastingen en verzekeringen, de rente op onze leningen te voldoen. De maat daarvoor is de ICR, de interest coverage rate. Deze moet volgens de geldende norm tenminste 1,3 zijn, een voorwaarde waar Wooninc. de komende jaren aan voldoet.
 


Zonder vreemd vermogen is het voor Wooninc. niet mogelijk de vastgoedportefeuille te vernieuwen en uit te breiden. De omvang van het vreemd vermogen heeft haar grenzen. Een teveel aan vermogen leidt tot hoge rentelast die uit de reguliere exploitatie niet meer is te betalen. Maar ook de externe toezichthouders en (met name) de geldvertrekkers, stellen als voorwaarde dat Wooninc. ook eigen kapitaal inbrengt. De verhouding EV/VV is door de kredietcrisis bijgesteld. Was een EV van 25% een reële norm, vanaf 2013 is dit niet meer voldoende en geldt als doelstelling voor de verhouding tussen vreemd vermogen en de waarde van het vastgoed (loan-to-value) 65% van de exploitatiewaarde (per ultimo 1 januari 2013 ruim € 640 miljoen).