#wooninc

Het hanteren van het systeem van risicobeheersing heeft als doel voldoende zekerheid te krijgen over het ‘in control’ zijn van de organisatie, over het al dan niet realiseren van onze doelstellingen, over het concretiseren van vooraf geduide risico’s en over de betrouwbaarheid van rapportages en investeringsvoorstellen.

Wooninc. onderscheidt verschillende risicofactoren op strategisch, operationeel, financieel en governanceniveau. De meest wezenlijke voor de continuïteit zijn de woningmarkt, de financiële ontwikkelingen, vastgoed en vastgoedontwikkelingen en de interne organisatie. Deze factoren sluiten aan bij de factoren die in de jaarlijkse risicoanalyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting naar voren komen.
 Het CFV kwantificeert de risico’s en zet deze af tegen het balanstotaal. Het risico voor Wooninc. is per ultimo 2016 bepaald op 21,2% van het balanstotaal (€ 14.600 per verhuureenheid). Dit is het risicovermogen dat Wooninc. ten minste moet aanhouden. Op basis van onze meerjarenprognose berekent CFV voor alsdan een vermogen van € 19.500 per verhuureenheid.

De woningmarktrisico´s voor Wooninc. worden door het CFV voor de komende jaren (t/m 2016) op 10,4% gewaardeerd, tegen landelijk 6,9%. De ambities voor de realisatie en afzet van koopwoningen zijn daarin bepalend. De waarde van enkele strategische nieuwbouwlocaties is in de jaarrekening 2011 bijgesteld. De voorbereiding van de meeste projecten is nagenoeg afgerond en daarmee zijn de risico’s inzichtelijk en beheersbaar. Enkele projecten zijn getemporiseerd, teruggenomen of worden verkocht.

Het macro-economisch risico wordt door het CFV voor Wooninc. op 6,1% gewaardeerd, tegen landelijk 6,9%. De onzekerheden betreffen de financieringsmogelijkheden en onzekerheden, renteconversies van lopende leningen en de financiering van nieuwbouwactiviteiten. Onze financiële continuïteit is vooralsnog voldoende gewaarborgd, zo blijkt uit meerdere financiële ratio’s. Het eigen vermogen als aandeel van het totaalvermogen is 28,8%, de kasstroompositie voor de komende 5 jaar is positief, de rentedekkingsratio ligt de komende jaren boven de 1. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2011-2015 is de conclusie van het CFV dat de voorgenomen activiteiten van Wooninc. in financieel opzicht passen bij haar vermogenspositie, hetgeen opnieuw heeft geleid tot een A-oordeel.

De beoordeling door het CFV van het operationele risico is met 5,3% van het balanstotaal per 1 januari 2012 lager dan het landelijk gemiddelde van 8,1%. Een bevestiging van het professioneel beheer en een goed werkend risicobeheersingsysteem.

De financieringsrisico’s worden door een stringent treasurybeleid adequaat gemanaged. Treasurybureau Zanders en Partners ondersteunt daarbij. Onze investeringsambities leiden tot een jaarlijkse negatieve kasstroom. De huur- en verkoopopbrengsten zijn onvoldoende om deze investeringen te dekken. Het negatieve saldo wordt gefinancierd door leningen met borging van het WSW. Het WSW heeft ons in 2012 voor de jaren 2012 en 2013 voldoende borgingsruimte toegekend voor herfinanciering en financiering van geplande investeringen. De financiering van de geplande investeringen wordt per project nog nader beoordeeld. In 2012 is ruim € 13,3 miljoen aan leningen afgelost en voor bijna € 14,9 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Het gemiddeld rentepercentage van de leningen bedraagt 4,15%. Het totaal van de schuldrestanten bedraagt aan het eind van het jaar € 437,6 miljoen. Dit betekent een jaarlijkse rentelast van € 18,2 miljoen. De gemiddelde rente verschuldigd op lang vreemd vermogen bedroeg voor Wooninc. in de afgelopen jaren 4,15% tegen 4,17% landelijk. 

De vastgoedontwikkelingsrisico’s worden met inzet van Reaforce, Rearisk continu per ontwikkelfase, afzonderlijk per project en in samenhang - ook met treasury - geanalyseerd, beoordeeld en bewaakt. Uit de analyses blijkt telkens weer de politiek-bestuurlijke behandeling het meest risicovolle onderdeel van het ontwikkelingsproject te zijn. Wekelijks is er een actuele update van alle lopende projecten. Daarnaast wordt ieder tertiaal een rapportage opgesteld en wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de actuele risico’s van de projecten.