#wooninc

Het ontwikkelen en bouwen van nieuwe woningen heeft als doel om onze woningvoorraad geleidelijk te vernieuwen. Op zodanige wijze dat er voldoende variatie in bouwjaar en woningtype is om ook in de toekomst tegemoet te komen aan de verschillende en de veranderende woonwensen. Vernieuwen dus om oud voor nieuw in te kunnen ruilen. En met name nieuwbouw voor jongeren of ouderen. Onze focus is en blijft daarbij gericht op stad en regio Eindhoven. 

Uit de jaarlijkse benchmark blijkt dat wij qua nieuwbouw een behoorlijke prestatie leveren: gemiddeld 1,4% van onze voorraad in de achterliggende jaren. Landelijk was dit 1,3% zo blijkt uit recente gegevens van CFV. Wij ervaren dat het een voordurende uitdaging is om betaalbare woningen te bouwen. In 2012 is dit door de stagnerende woningmarkt helaas in geen enkel opzicht geslaagd. De verkoop van nieuwbouwwoningen is geheel tot stilstand gekomen, op de enkele starterswoning na. Geen verkoop, dan ook geen nieuwbouw van huurwoningen. Immers, de huurprijs die wij binnen de Huurprijzenwet maximaal kunnen hanteren, is beslist niet genoeg voor een financieel aanvaardbare exploitatie. Daarom ter compensatie bouwen in de vrije sector koop om daarmee middelen te genereren voor deze onrendabelheid.

De aanhoudende stagnatie heeft echter negatieve effecten op de koopmarkt. De stagnatie leidt ook tot minder bouwproductie waarmee de werkgelegenheid in het gedrang komt. Door de daling van de woningprijzen komen er minder middelen beschikbaar als compensatie van de onrendabelheid op de huurwoningen. De stagnatie beperkt verder de doorstroming op de woningmarkt. Naar verwachting zullen de prijzen op de koopmarkt binnen afzienbare tijd niet het niveau van vóór 2008 bereiken. Daarvoor is er onvoldoende vertrouwen bij de consumenten, mede door de toenemende werkloosheid, hogere lasten voor hen door de bezuiniging bij de overheden, de strengere regels bij hypotheekverstrekking, de fiscale maatregelen van het kabinet Rutte II, etc. Dit alles heeft er al toe geleid dat onze ambities voor nieuwbouw zijn bijgesteld. Minder kwaliteit en dus een lagere VON-prijs. Maar dan nog is er nauwelijks beweging op de koopmarkt voor nieuwbouw. En dus ook geen nieuwbouw in de huursector.

Opgeleverd in 2012
In 2012 zijn slechts zes woningen beschikbaar gekomen voor verhuur. Wel hebben wij drie scholen opgeleverd en in verhuur genomen. Verder is de winkelruimte aan de Langstraat overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Voor de ROMA-gemeenschap in Veldhoven is de MFA Hoppenven eind 2012 opgeleverd voor gebruik.

opgeleverd 2012 huur koop Vervanging
School Trumakkers, Heeze 1 0 1
School Bergerhof, Heeze 1 0 1
MFA Hoppenven, Veldhoven 1 0 1
Langstraat winkel 0 1 1
Langstraat, Geldrop 6 8 14
Brede school Ekenrooi, Waalre 1 0 1
totaal 10 9 19

Nieuwbouwontwikkelingen in 2013
Eind vorig jaar zijn we al gestart met de bouw van 69 huurappartementen voor senioren binnen het Wooninc.Plus concept in Brabantia Waalre. Op deze locatie komt ook een woonvorm voor jongeren met een beperking en (onder voorbehoud van verkoop) een groot aantal koopwoningen. In Luyksgestel wordt deze zomer de door ons ontwikkelde MFA met basisschool De Klepper opgeleverd. Dit betreft vervangende nieuwbouw van school en dorpshuis. Aansluitend komen hier koop- en/of huurwoningen voor senioren. In ons oude kantoor aan de Onze Lieve Vrouwestraat zijn 60 studio’s voor jongeren gepland. 
Hoog Geldrop is de overloop uit 2012 en telt 6 koopwoningen voor starters. De Wiele in Geldrop is een project van 10 koopwoningen voor starters. De Fakkellaan in Eindhoven is bestemd voor begeleid groepswonen. De Blauwververij, Hoefkestraat en JOEP zijn de vervangende nieuwbouw in de Rochusbuurt in Eindhoven. JOEP winkelruimte is de transformatie van de bestaande winkel tot 13 studio’s respectievelijk atelierwoningen voor studenten. PicusKade gaat om de uitbreiding van het DAF-museum met daarboven een groot aantal huurstudio´s voor jongeren en koopappartementen.  

in aanbouw 2013  huur   koop   totaal 
Brabantia, Waalre 69 0 69
De Klepper MFA, Luyksgestel 0 1 1
totaal 69 1 70

 

start bouw 2013 huur koop totaal
Hoog Geldrop 0 6 6
OLV8, studio's voor jongeren 60 0 60
JOEP, Rochusbuurt  26 0 26
JOEP, winkelruimte tot 13 studio's 13 0 13
De Wiele, Geldrop 0 10 10
PicusKade, studio's en woningen 67 146 213
PicusKade, uitbreiding DAF-museum 0 1 1
Fakkellaan, begeleid groepswonen 21 0 21
De Blauwververij, Rochusbuurt 22 11 33
Hoefkestraat, Rochusbuurt  0 15 15
totaal 209 189 398

De feitelijke start van de bouw is afhankelijk van de gerealiseerde verkoop van tenminste 70%. Is dit aantal op voorhand niet verkocht, dan is er geen bouw. Hopelijk leiden de voorgestelde woningmarktmaatregelen van het Kabinet Rutte II tot een meer positieve stemming onder kopers. Voor de Fakkellaan geldt dat de financiering rond moet zijn voordat de bouw kan starten.
 
Kenmerkend voor de investeringen in sociale huurwoningen is de onrendabelheid omdat de woningen onder de kostprijs worden verhuurd. Dat is inherent aan ons maatschappelijke taak, maar verplicht ons om op andere wijze het berekende exploitatietekort aan te vullen. De onderbouwing van de investering per project (business case) is en blijft belangrijk. De kaders waaraan een investering dient te voldoen zijn in het in 2012 vastgestelde investeringsstatuut vastgelegd. Per soort investering (DAEB en niet-DAEB) kan het rendement verschillen. Het DAEB deel wordt door ons gewaardeerd op bedrijfswaarde. Het overige bezit zien wij als vastgoedbelegging.