Strict Standards: mktime(): You should be using the time() function instead in /mnt/ceph-ganesha/sites/w/wooninc/htdocs/wooninccorporate/jaarbericht2012/classes/twitter/twitter.class.php on line 403

Strict Standards: mktime(): You should be using the time() function instead in /mnt/ceph-ganesha/sites/w/wooninc/htdocs/wooninccorporate/jaarbericht2012/classes/twitter/twitter.class.php on line 407
Wooninc Jaarbericht 2012

#wooninc

RT @VandeWella: De kunst van het gelukkig oud zijn @WoonincVitalis De Horst/Kronehoef met pilot Nieuw l Talent https://t.co/AVN6xrV5pI. @ED

Aandacht voor betaalbaarheid heeft als doel het waarborgen van een voldoende voorraad betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. Dit bereiken we door bij nieuwbouw genoegen te nemen met een huurprijs onder de feitelijke kostprijs, door leegkomende woningen alleen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen onder  de € 34.085 en door beperking van de organisatie- en beheerkosten. Het maatschappelijk belang ervan is evident. Te hoge huur biedt mensen geen perspectief op eigen woonruimte.  

Ons huurbeleid hebben wij in 2012 bijgesteld. Niet alleen is het woningwaarderingsstelsel leidraad voor bepalen van de hoogte van de huur, maar ook de WOZ-waardering. De laatste geeft een waardering van de marktwaarde van de woning. De twee worden in samenhang beschouwd bij het bepalen van de nieuwe huur op het moment dat er een huuropzegging plaatsvindt. Uitgangspunt is een WOZ-waardering van circa 4% en minimaal een maandhuur van 80% van de maximaal redelijke huur. Echter, wij hebben ook de zorg voor betaalbaarheid. Daarom geldt ook als grens de maximale maandhuur waarbij men nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Woningen onder deze grens worden alleen toegewezen aan mensen met een laag inkomen, een jaarinkomen tot € 34.085. Ruim 90% van onze woningen behoort tot dit segment. Komt de maandhuur uit boven deze grenzen, dan wordt de woning overgeheveld naar het niet-DAEB segment en verhuurd aan hogere inkomens.

Per 1 juli 2012 is de huur van de woningen verhoogd met de gemiddelde inflatie van 2,3%. Onze prognose ging uit van 2,0% en dit betekent per saldo een lichte stijging van de bedrijfswaarde. Voor 2013 rekenen wij op een verhoging van minimaal 2,75%. Het is te verwachten dat daarnaast extra huurverhoging in rekening wordt gebracht. Een en ander is afhankelijk van de politieke besluitvorming over het huurbeleid voor het komende jaar. De extra huur wordt in het kader van de verhuurdersheffing nagenoeg geheel doorgegeven aan de overheid. De woningcorporatie zelf wordt er niet beter van. De huurder heeft het nakijken.

De gemiddelde netto maandhuur van onze woningen bedraagt € 420 (landelijk € 434). Gemiddeld is dit minder dan 72,6% van de als maximaal redelijk aangemerkte huurprijs. Per kwaliteitspunt vragen wij gemiddeld iets minder huur dan het landelijk gemiddelde (€ 3,13 versus € 3,17 landelijk). Ten opzichte van de andere corporaties in Eindhoven is ons huurniveau niet hoog (bron CFV; stand per 1 januari 2012).

Wij hebben de plicht om onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een jaarinkomen onder € 34.085. Veelal is dat de groep die ook in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Daarbij is een onderscheid te maken tussen mensen met een vast inkomen en perspectief op (hoger) inkomen en gepensioneerden. De laatste groep is bij Wooninc. relatief groot vanwege onze focus op ouderenhuisvesting. Voor deze groep is er nauwelijks perspectief op inkomensstijging. Dit geldt ook voor mensen met een beperking. Onze aandacht voor betaalbaarheid is daarom vooral gericht op deze groepen en op jongeren die als starter op de woningmarkt verschijnen. In 2012 is ruim  92% van onze leegkomende betaalbare woningen aan huishoudens met een laag inkomen verhuurd. Omdat de doorstroming ernstig wordt verstoord door de vastgelopen woningmarkt komen er steeds minder betaalbare woningen beschikbaar voor verhuur. Tegelijkertijd komt er minder nieuwbouw beschikbaar. Per saldo dus minder woningen voor verhuur.

Ook in 2012 zijn we doorgegaan met de maandelijkse persoonlijke benadering van de huurders met betalingsproblemen. Het heeft zich bewezen dat deze aanpak effectief is en dat wij hierdoor minder vorderingen in handen van de deurwaarder hoeven te geven.

Het betalingsgedrag van onze huurders is over het algemeen positief. Als norm voor huurachterstand hanteren wij een percentage van maximaal 1% van de huursom. In 2012 bleven wij met 0,8% onder deze norm. Huurders maken relatief weinig bezwaar tegen de huurhoogte. In 2012 zijn door de Huurcommissie twee bezwaarschriften ontvangen. Geen van beide is door de commissie gehonoreerd.

De energielasten beïnvloeden mede de betaalbaarheid van het wonen. Door de focus te richten op de verbetering van de energetische kwaliteit van de woningen bereiken we lagere energie- en daarmee lagere woonlasten en leveren wij tevens een bijdrage aan het milieu.